올해 서울을 비롯한 수도권 아파트 시장은 문재인 정부 출범에 따른 경기 부양 기대감으로 가격이 급상승했다.
올해 말까지 유예가 적용되던 재건축 초과이익 환수를 피하기 위해 서울 재건축 아파트들이 사업에 속도를 내면서 상승세를 이끌었고 저금리를 이용한 갭투자와 실수요가 맞물리며 일반 아파트도 매매가격 상승폭이 컸다.
그러나 내년 아파트 시장은 부동산 시장 과열을 막기 위한 정부의 전방위적 규제 영향으로 진정국면에 들어갈 것으로 예상됐다.
문재인 정부 출범 이후 내놓은 6.19대책, 8.2대책을 비롯해 10.24가계부채종합대책 등의 규제영향으로 수요시장 위축과 거래감소가 나타날 것이란 전망이다.
13일 부동산114에 따르면 올해 아파트 매매가격은 전국이 4.05% 오른 가운데 지역별로는 세종시가 10.74% 변동률을 기록하며 가장 높은 상승률을 보였다.
8.2대책으로 투기지역과 투기과열지구 지정 이후에도 국회이전 등 행정수도 공약이 가시화되면서 투자수요가 많았다.
서울은 둔촌주공, 잠실주공5단지 등 사업 진척이 빨라진 재건축 아파트가 상승을 이끌면서 8.35% 상승했다.
경기는 서울과 인접한 하남, 과천, 구리 등을 중심으로 매매가격이 강세를 보이며 2.40% 올랐다. 부산과 인천도 각각 2.38%, 2.11% 상승했다.
지난해 공급과잉으로 약세를 보였던 대구는 8.2대책에 대한 풍선효과로 2.05% 상승했고 강원은 속초, 강릉 등 평창 동계 올림픽 효과가 지속되며 상승했다.
반면 광역시를 제외한 기타지방 아파트 시장은 침체된 모습이다. 경상권과 충청권 아파트 시장은 작년에 이어 하락장이 지속됐다.
경남은 조선 중공업 지역기반 산업 침체가 부동산 시장까지 미치면서 거제, 창원 등을 중심으로 아파트 매매가격이 떨어지며 1.71% 하락해 전국에서 가장 큰 낙폭을 기록했다.
경북도 공급과잉을 해소하지 못하면서 1.61% 하락했으며 충청은 분양 호황기 때 공급된 아파트들이 입주를 시작해 매물이 쌓이며 매매가격이 하락했다. 충북이 1.15%, 충남이 0.79% 하락했다.
전세시장은 전국이 1.47% 상승하는데 그쳤다. 최근 2~3년간 호황기 때 분양한 약 38만 가구의 신규 아파트가 올해 입주를 시작해 전세시장에 숨통이 틔었기 때문이다.
특히 재개발 재건축 등 도시정비사업에 따른 이주 수요가 많았던 수도권 아파트 전셋값 변동률도 최근 5년간 최저치를 기록했다.
지역별로는 서울이 2.88%로 전국에서 전셋값 상승폭이 가장 컸다. 강동구가 둔촌주공·고덕주공 등 대단지 아파트 재건축 이주로, 서대문은 인접 재개발 이주 수요로 전셋값 상승이 컸다.
이어 인천(2.23%), 강원(2.03%), 제주(1.80%) 순으로 전셋값이 올랐다.
반면 세종시(-9.45%)는 전셋값이 전국에서 가장 큰 폭으로 하락하며 매매시장과 탈동조화 현상을 보이고 있다. 정주여건 개선으로 인구유입이 꾸준히 이루어지고 있지만 올해 1만4000여 가구의 아파트가 입주하면서 세입자 구하기에 어려움을 겪었다.
경남도 지역 경기 침체와 공급과잉 영향으로 2.46% 하락했고 충남도 천안·아산 아파트의 전셋값이 하향 조정되며 1.45% 떨어졌다.
한편 내년 전국 아파트 입주물량은 총 44만여 가구로 예상되고 있다. 이는 전국 아파트 재고 물량 대비 4.50%에 해당하는 수치다. 부동산114가 2000년 이후 입주물량을 집계한 이래 최대 아파트 입주물량이 공급되는 것이다.
특히 세종은 재고 아파트 대비 무려 18%에 해당하는 1만4000여 가구, 충북은 재고아파트에 7.44% 물량인 2만2488가구가 입주할 예정이다. 이어 경남 6.39%, 경기 6.22%. 강원 6.04%의 재고아파트 대비 신규 입주 아파트 비율을 보이고 있어 공급과잉에 대한 우려가 커질 것으로 예상되고 있다.
전세시장도 국지적으로 차별화된 모습이 예상된다. 서울을 비롯한 수도권은 안정적인 상승흐름을 이어갈 것으로 전망되는 가운데 화성, 김포, 시흥 등 수도권 외곽지역은 공급과잉으로 전셋값 약세가 예상된다.
반면 대구, 부산, 대전 등을 제외한 지방 광역시는 전셋값 하락이 예상된다. 특히 세종, 충청, 경상은 역전세난이 발생할 우려가 있다.
작성자리서치센터 서성권 연구원은 “내년 아파트 시장은 정부가 칼끝을 겨누고 있는 서울과 신도시 등 서울 인접 지역은 탄탄한 실수요와 신규 주택에 대한 잠재수요가 많아 강보합 흐름을 보일 것”이라며 “반면 지방광역시는 규제대책에 대한 파급효과와 더불어 공급과잉이 맞물리며 가혹한 한 해를 보낼 것”이라고 전망했다.
따라서 올해 단기 급등했던 서울 등 일부 지역의 가격 상승세는 둔화되는 반면 수요대비 신규아파트 공급이 많은 지역은 규제와 공급 리스크가 맞물리면서 가격 약세가 예상되고 있다.
