부동산 침체기 아파트값은 실수요보다는 투자수요가 많이 유입된 지역들을 중심으로 위기에 더 많이 하락한 것으로 나타났다.
실수요가 아닌 유동성이나 저금리, 희소성 요인들을 이유로 급등했던 지역은 경기 민감도가 높아가격 방어력이 떨어지기 때문이다.
특히 최근 ‘똘똘한 한 채’와 관련된 이슈로 서울과 서울 인접지역을 중심으로만 과열양상이 나타난 만큼 향후 약세 전환시 가격하락폭은 더 크게 나타날 가능성이 높다는 우려도 제기되고 있다.
30일 부동산114에 따르면 부동산 침체기로 확인되는 2008~2013년 서울(-10.03%), 경기(-14.00%), 인천(-3.09%) 등 수도권 지역의 아파트값은 평균 11.12% 하락했다.
입지여건이 상대적으로 우수한 수도권의 경우 상대적으로 경기 민감도가 더 높아 많이 오른 지역을 중심으로 가격 되돌림 현상이 심화된다는 해석할 수 있다.
이를 시·군·구별로 세분화해 가격 변동률을 보면 더욱 극명하게 차이점이 나타난다.
현재와 마찬가지로 서울 한강 이남은 과거에도 똘똘한 지역들로 통했다. 하지만 시장이 침체되면 매매값 하락폭이 더 커졌던 것으로 확인된다.
침체기 동안 강남구(-19.04%), 양천구(-18,55%), 송파구(-18.07%), 강동구(-15.47%), 등 한강 이남 지역을 중심으로 매매값 하락폭이 컸다.
반면 중랑구(10.27%), 서대문구(3.31%), 동대문구(2.86%), 은평구(2.67%) 등 상대적으로 저평가된 강북지역은 침체기에도 상승했다.
경기도도 비슷한 결과가 나타난다. 침체기에는 상대적으로 입지 여건이 우수한 서울 인접지역들이 가격 하락 흐름을 주도한 것으로 확인된다.
용인(-26.23%), 과천(-24.80%), 성남(-24.66%), 김포(-22.24%), 고양(-22.18%), 파주(-21.69%), 광주(-20.73%) 순으로 하락폭이 컸다.
반면 상대적으로 외곽에 위치한 포천시(27.66%), 안성시(25.11%), 평택시(20.32%) 등은 침체기에도 오히려 급등했다.
인천광역시도 침체기에는 인천의 강남으로 통하는 연구수(송도국제업무지구 포함)가 가격 하락을 주도했다.
연수구(-17.44%), 중구(-12.77%), 서구(-6.77%) 등 송도·영종·청라경제장구역 조성으로 인해 공급이 많았던 지역 위주로 하락폭이 컸다. 반면 그 외 지역들은 침체기에도 상대적으로 선방했다.
부동산114 리서치센터 윤지해 수석연구원은 “침체기에는 실수요 위주로 움직였던 지역들과 상대적으로 덜 올랐던 저평가 지역들이 대안으로 주목받을 것으로 판단된다”면서 “특히 최근 시장 분위기에 편승해 똘똘하다는 이유만으로 자산을 한 곳에 집중하는 전략은 과거부터 높은 위험성을 동반했다는 점에 유의해야 한다”고 말했다.
