보유세 강화로 집값을 잡겠다며 지난 2005년 도입된 공시가격제도 실시 이후 고가주택의 보유세 부담은 오히려 줄어든 것으로 나타났다.
이는 경실련이 서울에서 고가주택이 비교적 많은 한남·이태원·성북·삼성·논현동 등 5개 행정동 15개 고가주택의 2005년부터 2018년까지 공시지가와 공시가격을 비교분석한 결과다.
분석 결과에 따르면 이들 15개 고가단독 주택은 공시가격 도입 초기 2년을 제외하고 매년 공시가격(땅+건물)이 공시지가(땅값)보다 낮았다. 12년간 땅값보다 평균 7%, 최고 12%까지 낮았다. 고가주택의 건물가격을 12년 동안 ‘0원’보다 낮게 책정한 것이다.
연도별로는 2010년이 12%로 가장 낮았다. 땅값이 가장 비싼 한남·이태원동은 공시지가 대비 공시가격 비율이 14년 평균 90%로 약 10% 정도 낮았다.
2005년 이전 방식처럼 공시지가와 건물가액을 합친 집값과 현행 공시가격을 비교하면 평균 84%로 현행 공시가격이 16% 더 낮다. 아파트처럼 시세의 70%를 반영한 집값을 산출해보면 현행 공시가격이 64%로 집값보다 36% 더 낮다.
결과적으로 정부가 보유세를 강화해서 폭등하던 부동산값 잡겠다고 도입한 공시가격 제도가 오히려 고가단독주택의 보유세를 낮춰준 꼴이 됐다.
현 공시가격 기준 15개 주택의 한 채당 보유세 누계액은 14년간 4억5000만원이다. 하지만 이전처럼 공시지가와 건물가액의 합계로 집값을 산출 후 보유세를 부과했다면 14년 누계액은 5억7000만원이다. 결과적으로 공시가격 도입으로 이전 기준보다 세액이 1억2000만원(21%) 줄었다.
아파트처럼 시세의 70%로 부과될 경우 한 채당 보유세 누계액은 8억3000만원이다. 고가단독 소유자들이 아파트소유자보다 14년간 매년 3000만원씩 14년간 3억7000만원(45%)을 덜 낸 꼴이다.
경실련 분석 결과 2005년 공시가격 도입 이후 12년간 고가단독 소유자들은 땅값(공시지가)보다 낮은 공시가격 결정으로 세금을 부과해 이전보다 보유세 부담이 21% 줄었다. 또한 아파트처럼 시세의 70%로 보유세를 부과할 경우보다 45%가 낮았다.
2019년 표준단독주택 공시가격 인상을 놓고 일부 언론과 정치인이 ‘세금폭탄론’ 운운했지만 고가단독 보유자들이 지난 12년간 아파트의 절반 수준으로 세금특혜를 받아왔음이 드러난 것이다.
경실련은 엉터리 공시가격으로 지난 14년간 거두지 못한 세액이 70조원이라고 주장했다. 이번에 분석한 고가주택에서도 매년 평균 3000만원(14년 누계 3억7000만원)씩 세금 특혜가 발생한 것으로 추정했다.
2005년 공시가격제도 도입 이후 아파트 공시가격은 시세의 70% 이상 반영됐다. 하지만 땅값인 공시지가를 시세의 30~40%대로 대폭 낮추어 고가주택의 보유세는 2005년 제도 도입 이전보다 21%, 아파트 보유자들보다는 45% 낮아졌다.
여기에 더해 공시가격은 공시지가인 땅값보다 평균 7%, 최고 12% 더욱 낮게 가격을 결정하는 등 비상식적인 일이 반복돼 왔다고 경실련은 강조했다.
이런 비상식적인 보유세 정책은 집값 폭등으로 이어졌다. 2000년 평균 20억원이던 고가주택은 2004년 30억원이 됐고 2018년 현재 평균 80억으로 2000년 대비 4배 폭등했다.
고가단독주택의 공시가격이 시세의 40%(참여연대 조사결과는 35%) 수준임을 감안하면 현재 고가단독주택의 평균 시세는 200억으로 2000년 대비 10배가 폭등한 셈이다.
낮은 세율도 문제로 지적됐다. 2005년 이전 종합토지세율은 과표 기준 10억~30억원은 2.0%, 30억~50억원은 3%, 50억원 이상은 5%의 최고세율이 부과됐다.
그러나 종부세 도입 이후 최고세율은 과표기준 94억원이 초과해야 2%가 부과되는 정도다.
15개 고가주택도 2018년 기준 공시가격은 평균 73억원, 보유세액은 6000만원으로 공시가격 대비 0.8% 수준에 불과하고 정부가 부동산 부자들에게 걷겠다는 세율 5%와도 차이가 크다.
경실련은 “정부는 표준지, 표준주택 공시가격을 찔끔 인상하는 시늉만 내지 말고, 근본적인 공시제도 개선안을 마련해야 한다”고 주장했다.
