최근 전세가격 상승세가 과거 상승기보다 가격상승의 지속기간이 길고 상승폭도 큰 것으로 나타났다.
이에 따라 전세·매매가격 비율도 크게 상승하면서 6월 현재 71.9%(아파트 기준)로 사상최고치를 경신했다.
30일 한국은행이 발표한 인플레이션 보고서에 따르면 현재 전세가격 상승세는 지난 2009년 3월부터 지난달까지 76개월 동안 지속되고 있다. 상승률도 47.0%에 달한다.
이전 최장기간은 2005년 2월부터 2008년 10월까지 45개월이었다. 또 최고 상승률은 1987년 2월부터 1988년 9월까지 20개월간의 40.4%였다.
보고서는 전세가격의 높은 상승세는 전세임대인의 월세 전환 경향으로 공급물량이 축소된 반면 임차인들의 전세 선호가 지속되면서 수급불균형이 심화된 데 따른 것으로 분석했다.
우선 저금리 기조 지속으로 전세보증금 운용수익이 감소한 반면 상대적으로 높은 월세이율이 부각됨에 따라 임대인의 월세선호가 강화됐다는 것이다. 이로 인해 전세의 월세전환 사례가 늘어나면서 월세거래량이 점차 증가해 최근에는 전세거래량과의 격차가 크게 축소됐다.
또한 주택가격 불확실성에 대한 우려 등으로 전세임차인을 중심으로 주택을 반드시 보유해야 한다는 인식이 과거에 비해 상당히 약해진 것도 전세가구의 매매전환을 제약하는 요인으로 작용했다.
저금리 지속으로 임차인이 느끼는 전세보증금의 기회비용이 줄어든 점도 전세수요가 지속되는 요인이다.
이처럼 전세가격 상승세가 지속되고 있지만 임대인의 전세공급은 축소되고 있는 반면 임차인은 전세를 유지하려 해 전세시장 초과수요압력을 나타내는 전세수요 우위비율은 기준치(50)를 꾸준히 상회하고 있다.
이와 달리 월세시장에서는 완만한 가격 하락세가 지속되고 있다. 이는 월세 공급물량이 확대됐지만 전세물량 부족 및 전세보증금 부담 등으로 전세 임차인들의 월세전환 수요도 증가해 수급불균형 정도가 높지 않은 데 따른 것이다.
인구고령화 진전, 가구분화 등으로 월세거주 비중이 높은 1~2인 가구가 증가하고 있는 점도 월세가격의 급격한 하락세를 제약하고 있다.
보고서는 향후에도 전세가격 상승세는 이어질 것으로 전망했다. 임대인의 월세선호가 지속될 가능성이 높은 데다 서울 재건축 이주 수요 등으로 당분간 수도권을 중심으로 전세공급 부족 현상이 심화될 것이라는 점 등이 이유다.
다만 아파트 입주물량 증가, 높은 전세·매매가격 비율 등에 따른 임차인의 매수전환 등이 전세가격 상승압력을 일부 완화할 것으로 보인다고 한국은행은 덧붙였다.
반면 월세가격은 임대인의 월세선호가 지속되면서 완만한 하락세를 이어갈 가능성이 높다고 내다봤다.
그러나 월세 주수요층인 1~2인 가구가 증가하는 등 가구구조가 변화하면서 월세수요가 확대될 것으로 전망됨에 따라 중장기적인 가격하락폭은 제한적일 것이라고 덧붙였다.
