내년부터 2018년까지 2년 단기 물량으로는 1990년 1기 신도시가 조성된 이후 최대 아파트 입주 물량이 쏟아진다.
2일 부동산114가 에 따르면 2017~2018년 전국 아파트 입주(예정) 물량은 70만여 가구로 집계됐다.
1기 신도시가 집중적으로 조성된 1994~1995년과 1997~1998년에도 각각 82만~83만 가구가 쏟아진 적이 있다.
그러나 당시의 주택보급률은 70~80% 수준으로 현재와는 상황이 달라 공급과잉 우려가 제기되고 있다.
전·월세 시장의 불안 해소에는 긍정적인 효과가 예상되지만 준공 후 미분양 증가 등의 부정적 결과에 대한 대비도 필요하다는 지적이다.
통계청 자료에 따르면 2014년 기준 전국 주택보급률은 118%로 1기 신도시가 조성됐던 1995년 86%와 비교하면 주택부족 문제는 상당 수준 개선됐다.
또한 전국은 2002년(101%), 수도권은 2010년(104%) 평균 주택보급률이 100%를 넘어서며 양적 면에서 주택 부족 문제는 해소됐다고도 볼 수 있다.
다만 지역별 양극화나 거주환경·자가보유 수준 등 거주 만족도라는 질적인 부분들에서는 부족한 부분들이 많다.
부동산114 리서치센터 윤지해 책임연구원은 “주택보급률이 100%를 넘어선 현 시점에서는 양적인 면보다 질적인 부분의 거주 만족도 해소가 더 시급한 상황”이라고 지적한다.
그러나 2017~2018년 2년 동안 70만 가구 입주로 양적 팽창이 가속화될 경우 전·월세 시장의 불안 해소에는 도움이 될 것으로는 예상되지만 초과공급에 따른 ‘소화불량’도 우려된다. 주거만족도 개선은 과거 1기 신도시 조성 시기처럼 물량으로 극복할 수 있는 것은 아니기 때문이다.
다만 서울 등 일부 인기지역은 재건축·재개발로 인한 멸실주택이 늘어나면서 국지적 물량부족이 발생하는 실정이므로 공급물량의 지역 안배는 필요하다.
과거 2002~2008년 부동산 시장의 성장과 밀어내기 분양이 급증하며 연 평균 입주물량이 약 33만 가구 쏟아졌던 사례가 있었다.
당시 초과 공급에 따른 부작용으로 글로벌 금융위기와 함께 준공(입주) 후 미분양이 2~3배 가량 폭증했으며 할인 분양과 이에 따른 반발로 기존 계약자 입주 거부 사태, 청약 경쟁 미달사례 등이 속출했다.
2008년 하반기에는 서울 강남에서도 세입자를 못 구하는 사례가 나타나기도 했다. 단기간에 1만 가구 이상 입주를 진행했던 서울 송파구 잠실동 일대에서 세입자를 구하지 못해 역 전세난이 발생하자 발만 동동 구르던 사례가 대표적이다.
불과 3~4년 전에도 악성 미분양으로 분류되는 준공(입주) 후 미분양을 해소하지 못한 건설사가 에프터리빙제, 프리리빙제, 매매보장제 등 다양한 명칭으로 전세 조건의 분양 계약이라는 새로운 분양방식을 주도하며 전세 계약자 명의의 담보대출, 분양 거부 시 위약금, 보증금 미 반환 등의 사회문제를 양산하기도 했다.
게다가 입주 시점에 분양가격 이하로 떨어진 고분양가 단지들로 인해 하우스푸어가 사회 문제로 부각됐던 경험도 있다.
때문에 최근 KDI(한국개발연구원) 등 국책연구기관까지 나서 2017~2018년 발생할 미분양물량 급증에 대해 우려감을 표명한 바 있다.
미분양주택의 선행지표인 청약경쟁률도 최근 2015년 대비 상대적으로 낮아지는 분위기가 역력하다.
2016년 본격화된 정부의 주택담보대출 규제강화 정책도 상대적으로 규제가 덜한 분양시장으로 수요가 쏠리면서 풍선효과에 대한 우려감도 높다.
윤지해 책임연구원은 “2017~2018년 70만 가구 입주까지는 아직 1년여의 시간이 남아있지만 불안감은 코앞에 다가온 상황”이라며 “미래 특정 시점과 경기·일부지방 등 특정 지역 공급 과잉 또는 수급불균형 문제가 불거지지 않도록 사전 대응과 꾸준한 모니터링이 필요하다”고 지적했다.
