주택 소비자 10명 중 7명은 내년 집값이 보합 혹은 하락할 것으로 예상했다.
19일 부동산114에 따르면 지난 11월19일부터 12월7일까지 전국 623명을 대상으로 ‘2019년 상반기 주택시장 전망’ 설문조사를 실시한 결과 응답자의 40.61%가 매매가격이 보합수준을 보일 것이라고 전망했다.
직전 조사였던 올해 하반기 전망에서는 보합 응답이 40.39%였던 것과 비교하면 반년 만에 소비자 전망에는 큰 변화가 없다.
전세가격도 보합이 39.49%로 직전 조사 당시 38.82%와 큰 차이를 나타내지 않았다.
다만 매매가격 전망은 하락(31.78%) 응답이 상승(27.61%)보다 4.17%포인트 높은 비중을 나타냈고 전세가격 전망은 상승(32.42%) 응답이 하락(28.09%)보다 4.33%포인트 높아 서로 상반된 결과를 보였다.
부동산114 리서치센터 윤지해 수석연구원은 “2019년에는 정부의 각종 대출 규제와 금리 인상, 보유세 과세, 3기 신도시 지정 등의 다양한 변수들이 예정돼 있어 투자자는 물론 실수요자들도 적극적인 움직임은 어려울 전망”이라고 말했다.
매매가격이 하락할 것으로 전망한 응답자의 39.39%는 대출 규제 및 금리상승을 이유로 선택했다.
정부가 신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총체적상환능력비율) 등 주택담보대출 규제를 강화하는 제도를 도입하면서 투자자와 실수요자 모두 레버리지를 통한 내 집 마련이 쉽지 않은 상황이 반영됐다.
이어 국내외 경기회복 불투명(27.27%)에 대한 응답 비중도 높게 나타나면서 경제성장률 둔화도 앞으로 부동산 시장에 영향을 미칠 것으로 판단했다.
한편 매매가격이 상승할 것으로 전망한 소비자 2명 중 1명은 서울과 신도시의 국지적 가격상승(48.84%)을 이유로 선택했다.
윤지해 수석연구원은 “투기과열지구로 지정된 서울과 서울 인근의 신도시를 중심으로 주택시장이 과열 양상을 나타내면서 수도권 전반으로 여파가 커진 결과”라고 설명했다.
또한 서울지역 공급부족 심화(16.28%), 아파트분양시장 활성화(15.12%), 신수요자의 매매전환(13.37%) 등도 주택가격 상승요인으로 지적됐다.
전세가격이 오른다고 답한 202명은 매수심리 위축으로 전세거주 증가(50.50%)를 상승 전망 이유로 선택했다. 최근 1~2년 사이 서울 등 수도권을 중심으로 매매가격이 상승한 만큼 가격 부담으로 전세 시장에 대기하는수요층이 증가할 것이라는 판단이다.
또한 분양을 위한 일시 전세거주(21.78%)도 전세가격이 오르는 요인으로 선택됐다.
한편 전세가격 하락 전망은 입주물량과 미분양 증가(37.71%)를 주된 이유로 선택했다. 2018년 아파트 입주예정 물량이 역대 최대 수준으로 확인된 가운데 2019년에도 과거 평균 대비로는 상대적으로 많은 입주물량이 예고됐다. 게다가 미분양 주택도 늘어나는 추세를 보이면서 전세가격이 떨어지는 요인으로 인식되고 있다.
소비자 10명 중 3명은 2019년 부동산 시장 주요 변수로 정부의 대출규제 및 금리변화(32.42%)를 선택했다.
윤지해 수석연구원은 “2019년 모든 금융권으로의 확대 시행이 예고된 DSR은 주택담보대출에 마이너스 통장, 자동차 할부금 등 모든 대출의 원리금을 포함해 대출 가능 규모를 산정한다. 과거보다 대출 가능 규모가 줄어들 수밖에 없는 구조”라고 선택 배경을 분석했다.
특히 정부가 9·13 부동산 대책을 통해 1가구 1주택자도 대출과 청약에 대한 전반적인 규제 수준을 강화하면서 최근 서울 아파트 매매가격이 약세로 돌아섰다. 한국은행의 추가 금리 인상 가능성까지 높아져 유동성 축소에 따른 주택 구매 심리 위축이 예상되고 있다.
국내외 경기회복 속도 등 대외 경제 여건(22.15%)에 대한 응답 비중도 높게 나타났다. 직전 조사(16.04%) 대비 6.11%포인트 늘어난 수준이다.
2018년 초 연 3% 수준이던 경제성장률 전망치가 2.7% 수준으로 낮아졌고 취업자와 소득 증감 등의 주요 경제 지표가 앞으로의 경기둔화 가능성을 예고하고 있다. 이러한 경제 환경이 향후 부동산 시장에도 영향을 미칠 것이라고 판단한 소비자들이 늘어났다고 해석할 수 있다.
다음으로는 보유세 등 정부의 부동산 시장 규제 지속 여부(17.66%)에 대한 응답이 많았다. 정부가 다주택자에 대한 보유세 강화 정책을 발표했고 공시가격에 대한 실거래가 반영 비율을 점진적으로 100% 수준까지 끌어올릴 예정이다 보니 종합부동산세뿐만 아니라 재산세 부담도 올해보다 늘어날 가능성이 커졌다.
법 시행 이후 2019년 6월1일 보유자에게 부과될 예정으로 보유세 과세를 피하기 위한 다주택자 매물이 2019년 상반기에 늘어날 가능성이 높다고 할 수 있다.
3기 신도시 신규 지정 등 정부의 공급확대 정책(12.20%)도 소비자가 선택한 주요 변수 중 하나로 확인됐다.
정부는 9·21 수도권 주택공급 확대 방안을 통해 3기 신도시 4~5곳에 대한 신규 지정 계획을 밝혔다.
부동산114는 “3기 신도시에서 공급되는 주택은 전매제한 8년과 거주의무기간 5년이 적용되지만 주변시세의 70~80% 수준에서 분양가가 책정돼 실수요자에게는 매력적인 내 집 마련 선택지”라고 분석했다.
또한 “분양형으로(일부 분양전환형 임대) 공급되는 신혼희망타운 10~15만호도 정부가 예정보다 조기에 공급할 예정으로 공급 희소성 때문에 주택 매입을 서두르는 경향을 다소 줄어들 전망”이라고 덧붙였다.
