서울 아파트값 상승세를 주도했던 강남3구와 용산구 등 선도지역 고가주택의 거래 비중이 크게 줄어든 것으로 나타났다.
고가주택에 대한 대출제한과 보유세 강화, 자금출처 조사 등 잇따른 규제 강화가 배경으로 해석된다.
20일 직방에 따르면 지난해와 12·16대책 직후인 올해 3월까지 서울아파트 실거래 자료를 분석한 결과 고가주택으로 취급되는 15억원 초과 아파트 거래비중은 서초구가 지난해 53.8%에서 올해 37.5%로 16.3%포인트 줄었다.
용산구는 9.4%포인트(32.9%→23.5%) 감소하며 낙폭이 컸고 강남구와 송파구도 각각 8.0%포인트, 5.8%포인트 하락했다.
반면 9억원 초과~15억원 이하 아파트 거래 비중은 강남구가 4.4%포인트 하락한 것을 제외하면 서초구(1.1%p)·송파구(1.2%포인트)·용산구(2.0%포인트)는 모두 증가했다.
지난해까지 9억원 초과~15억원 이하 가격구간에서 높은 비중을 차지한 곳은 마포구·동작구·성동구·광진구였지만 고가주택에 대한 매수세 감소로 강남3구와 용산구에서 비중을 높여가며 9억원 초과~15억원 이하 아파트 거래 비중이 증가한 것으로 분석된다.
직방은 “고가주택 시장을 선도한 지역에서 고가주택 거래비중이 감소한 주요 원인은 대출규제와 자금출처조사 등 직접적인 규제도 있지만 증여와 같이 대체거래도 주요 원인”이라고 분석했다.
실제 서울지역 아파트 거래량 중 거래원인이 증여인 거래량은 2017년 7408건에서 2018년 1만5397건으로 2배 이상 증가했고 지난해에도 1만2514건을 기록했다. 비중으로 보면 전체거래 중 증여의 비율이 2018년 이전에는 2~4% 내외였지만 지난해 9.7%까지 급등한 것이다.
특히 고가주택이 밀집한 강남3구 일대에서는 2017년 2041건에서 2018년 5183건, 2019년 3130건을 기록했으며 비중으로는 2018년 최고 17.4%까지 나타났다.
올해도 증여의 비율은 전체 거래 중 높은 비중을 차지하고 있으며 미신고분인 증여성 매매거래까지 감안하면 실제비중은 공개된 수치보다 높을 것으로 예상된다.
강남3구와 용산구 등 주요지역에서의 고가주택 거래비중이 감소하긴 했지만 여전히 고가주택은 이들 지역을 중심으로 발생하고 있는 것으로 나타났다.
올해 강남구의 평균거래가격은 16억원, 서초구 13억8000만원, 용산구 12억7000만원, 송파구 11억2000만원 등 모두 10억을 넘어섰다. 지난해에 비해 평균거래가격이 다소 줄었지만 여전히 고가주택시장을 이끌고 있는 것이다.
강남을 겨냥한 핀셋형 규제에도 여전히 강남권역이 높은 가격을 유지하는 이유를 직방은 재건축에서 찾았다. 과거 투자상품으로 각광받던 재건축 사업장들 다수가 사업종료 후 신축으로 회귀하며 가격을 끌어올렸고 재건축을 앞두고 있는 또 다른 사업장들이 기대심리로 시장가격이 오르고 있기 때문이라는 것이다.
다만 고가주택시장에서 강남권역이 차지하는 상징성은 여전하지만 비중은 축소되는 모습을 보이고 있다.
거래가격 기준 10분위 가격분포를 보면 2010년 상위 10%에 해당하는 10분위의 가격하한선은 9억1000만원이었지만 2019년에는 15억5000만원으로 약 70.3% 상승했다가 올해 11억2000만원으로 다소 조정된 모습을 보이고 있다.
직방은 “저금리 영향에 따른 시장의 풍부한 유동성에도 정부의 강력한 규제와 추가 제재의 시그널에 시장은 잠시 소강상태를 보이는 중”이라면서 “일부에서는 6월 양도세 중과 한시감면 기간종료를 앞두고 다주택자의 매물이 시장에서 급매로 소진되며 가격이 하락한 것처럼 보일 수 있지만 이를 일반화시키기에는 아직 케이스가 부족한 편”이라고 말했다.
