서울 아파트 월세시장은 고가와 중저가 시장의 양극화가 더 강화되고 있다.
또한 임대차 2법(계약갱신청구권제·전월세상한제) 시행 이후 서울 아파트 거래가격 상위 10%와 하위 90%(상위 10%를 제외한 월세거래)의 가격 차이는 더 커지고 있다.
16일 직방에 따르면 서울에서 거래된 아파트 월세거래가격 상위 10%의 평균가격은 올해 238만1000원으로 하위 90%의 61만2000원에 비해 3.89배 높았다.
2011년 월세 실거래가가 공개된 이후 격차가 가장 크다.
서울 상위 10% 월세 거래 평균가격은 2018년 232만2000원, 2019년 230만6000원에서 올해 238만1000원으로 높아졌다. 같은 기간 하위 90%는 2018년 65만원, 2019년 65만2000원, 올해 61만2000원으로 낮아졌다.
주택임대차 2법 시행 전후로 올해 서울 아파트 월세거래가격을 분석한 결과 상위 10%는 시행 이전 215만3000원에서 시행 이후 240만3000원으로 크게 높아진 반면 하위 90%는 시행 이전 62만2000원에서 이후 58만3000원으로 오히려 낮아졌다.
양쪽 그룹의 월세가격이 상반된 움직임을 보이면서 격차는 시행 이전 3.46배에서 시행 이후 4.12배로 오히려 커졌다.
월세가격 상위 10%와 하위 90%의 평균 보증금은 2011~2016년 큰 차이를 보이지 않았다. 2016년은 하위 90%의 평균 보증금이 2억365만원으로 상위 10% 1억9445만원에 비해 높게 형성되기도 했다.
하지만 2017년부터 하위 90%의 보증금이 낮아지고 상위 10%의 보증금이 빠르게 높아 지면서 격차가 크게 벌어지고 있다.
올해는 상위 10%의 평균보증금이 2억6127만원, 하위 90%가 1억7423만원으로 조사되면서 격차가 8704만원까지 벌어졌다. 상위 10%는 월세와 보증금이 같이 높아지는 모습을 보였지만 하위 90%는 보증금이 낮아지면 월세는 소폭 높아지는 반비례 관계가 나타났다.
고가 아파트 매매시장이 강남3구를 벗어나 서울 전방위로 확산되는 것과는 달리 아파트 고가 월세시장은 강남3구로 다시 회귀하는 현상을 보이고 있다.
서울 월세거래가격 상위 10%는 2011년 강남3구가 75.7%의 비중을 차지했으며 이후 2016년까지 비중이 꾸준히 감소하면서 57.3%까지 줄어들었다. 하지만 2017년부터 다시 비중이 증가하며 2019년은 65.8%까지 증가했다. 올해는 비중이 소폭 감소하면서 63.2%로 조사됐다.
신규 아파트 공급이 늘어나면서 신흥 고가 아파트 매매시장을 형성하고 있는 마용성(마포구·용산구·성동구)의 상위 10% 거래비중은 2017년 20.7%까지 증가했지만 2019년부터 19.7%로 다시 소폭 감소했다.
서울 아파트 월세시장은 상위 10%와 하위 90%의 가격 차이가 커지는 등의 격차가 더 벌어지는 모습을 보이고 있다. 또한 2016년까지 양쪽이 보증금과 월세 움직임이 반비례하는 동일한 움직임에서 2017년부터는 상위 10%는 월세와 보증금이 동반 높아지고 하위 90%는 이전의 반비례관계가 유지되면서 비동조화 현상을 보이고 있다.
지역적으로는 2017년부터 강남3구에 상위 10% 비중이 증가하면서 매매시장의 고가 아파트 시장 확산과는 다른 움직임을 보였다.
임대차2법 시행 후 임대차 시장의 불안에 대한 우려가 컸지만 월세 시장에서 상위 10%는 월세가격 높아지는 현상이 발생한 반면 하위 90%는 가격 움직임이 크게 나타나지 않고 월세거래가격이 소폭 낮아졌다.
임대차2법과 월세거래가격의 명확한 인과관계가 나타났다고 볼 수는 없지만 표면상으로는 적어도 하위 90%의 거래가격에는 큰 영향이 미치지 않는 모습이다.
직방은 “월세시장의 양극화와 지역적 편중 현상은 더 강화될 수 있다”면서 “고가 월세를 지불할 수 있는 수요가 한정돼 있는 만큼 일반적 임대차 시장과 분리돼 움직일 것으로 예상된다”고 말했다.
