장기화된 거래절벽으로 집값 약세가 이어지는 가운데 매매가와 전셋값의 차이가 크지 않아 계약 종료 시 보증금 미반환 사고 발생 가능성이 있는 ‘깡통전세’가 늘고 있다.
일반적으로 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 있다고 보는데 수도권에서도 입주 10년이 넘는 구축을 중심으로 전세가율이 80%를 초과하는 아파트가 국소적으로 있어 세입자들의 주의가 요구된다.
6일 부동산R114에 따르면 8월 말 기준 매매·전세가격(시세)이 확인되는 수도권 아파트 337만684가구를 분석한 결과 전셋값이 매매가의 80%를 초과하는 아파트는 12만6278가구로 전체의 3.7% 수준으로 집계됐다.
지역별로는 인천 6.1%(46만1790가구 중 2만8217가구), 경기 5.5%(172만6393가구 중 9만5558가구), 서울 0.2%(118만2501가구 중 2503가구) 순이다.
상대적으로 매매가격 하락폭이 크고 전세가율이 높은 지역에서 깡통 위험의 아파트가 많은 것으로 풀이된다.
깡통전세 위험은 대체로 신축보다는 구축 아파트에서 더 큰 것으로 나타났다. 수도권에서는 전세가율이 80%를 초과한 아파트 12만6278가구를 연식 구간별로 보면 입주 21~30년 이하가 7만5203가구(59.6%)로 과반 이상을 차지했다. 이어 11~20년 이하 3만4428가구(27.3%), 6~10년 이하 9663가구(7.7%) 순으로 높았다.
반면 매매가격 수준이 높은 5년 이하 신축 1091가구(0.9%)에서는 비중이 현저히 낮았다.
연식이 오래된 단지일수록 전세가율 80%를 초과한 아파트 비중이 높았는데 30년 초과 아파트는 구축임에도 전세가율 80%를 초과한 가구가 5893가구(4.7%)로 적었다. 30년 초과 아파트에는 매매와 전세간 가격차가 큰 재건축 단지가 상당수 포함된 영향으로 해석된다.
실제로 시세 조사된 30년 초과 아파트 59만8007가구 중 재건축이 진행 중인 아파트 20만145가구(33.5%)는 모두 전세가율이 80% 이하인 것으로 집계됐다.
부동산R114 리서치센터 여경희 수석연구원은 “아파트는 빌라·단독 등 주택 유형에 비해 깡통전세 위험이 낮지만 전세가율이 높은 일부 지역·단지를 중심으로는 주의가 요구된다”면서 “집값 호황기에는 큰 폭으로 오른 후 가격이 빠르게 조정되는 단지들도 깡통전세 발생 우려가 있다”고 말했다.
