부동산3법의 국회 통과와 기준금리 인하 등 호재가 잇따르며 재건축·재개발 시장에 봄바람이 불어오고 있다.
14일 부동산114에 따르면 1분기 서울 재건축 아파트 매매가격은 2.17% 상승했다.
부동산3법이 작년 말 국회 문턱을 넘자마자 서울 재건축 아파트 가격이 가파른 상승세를 보였다.
규제완화로 재건축 사업의 수익성에 대한 기대감이 커졌고 분양시장의 호조세, 금리인하로 인해 투지심리가 개선된 영향이다.
투자자들의 시선도 다시 재건축 아파트로 쏠리고 있다. 실제 서초구 반포동 신반포1차를 재건축 한 아크로리버파크2차가 평균 17.38대 1의 청약경쟁률을 기록하는 등 재건축 아파트의 분양흥행이 인근 재건축 아파트 가격을 자극했고 재건축 조합도 사업추진을 위한 발걸음을 재촉하고 있다.
이에 따라 서울 아파트 시장의 중심인 강남4구 재건축 아파트는 1분기 동안 2.33% 상승하며 서울 재건축 시장을 이끌었다.
구별로는 강동(3.31%), 서초(3.00%), 송파(2.51%), 강남(1.67%) 순으로 재건축 아파트값이 상승했다.
강동은 둔촌동 둔촌주공(조합설립인가)이 작년 말 건축심의 통과 이후 사업시행인가가 가시권에 들어오면서 2000만~3000만원 가량 올랐고 고덕주공6단지(사업시행인가)는 시공사 선정을 전후로 3000만원 정도 상승했다.
서초는 작년 3.3㎡당 평균 분양가가 4000만원이 넘었음에도 분양에 성공한 아크로리버파크2차의 분양흥행에 자극 받은 반포동 일대 재건축 아파트가 사업 속도를 높이면서 가격이 올랐다.
송파는 1월 관리처분계획인가를 받고 철거와 일반 분양을 앞두고 있는 가락동 가락시영(이주/철거)이 2000만~5000만원 가량 올랐고 잠실동 주공5단지(조합설립인가)가 조합장 구속사태 영향에도 3500만원 정도 올랐다.
강남은 1월 관리처분계획인가를 받은 삼성동 상아3차가 지하철9호선 삼성중앙역 개통과 한전부지 개발호재에 힘입어 면적별로 2000만~1억원가량 올랐다. 개포동 시영도 재건축 규제완화 이후 기대감에 2000만~4000만원 정도 상승했다.
한편 서울시가 추진해오던 뉴타운·재개발 출구전략은 1년 더 연장됐다. 올해 1월을 마감기한으로 정하고 의욕적으로 출구전략을 추진했지만 막바지에 달하면서 매몰비용 문제를 비롯해 조합과 비대위간의 갈등으로 좀처럼 속도를 내지 못하고 1분기 동안 염리 4구역 등 4개 구역만이 정비구역지정에서 해제됐다.
이로써 총 606개 도시정비사업에 대한 실태조사를 실시한 결과 189개 사업장(2015년 3월기준)이 대해 추진위나 조합의 해산, 구역지정을 해제했다.
반면 사업의 계속 추진이 결정된 재개발 사업장은 잰걸음으로 사업 추진 속도를 높이고 있다.
최근 몇 년째 계속되는 전세난과 택지개발촉진법 폐지로 재개발 사업의 몸값이 높아졌고 민간 택지에 대한 분양가 상환제 폐지가 수익성 향상으로 이어질 것이라는 기대감이 반영됐기 때문이다.
부동산114가 뉴타운·재개발구역에 출시된 매물을 기준으로 산정한 서울 재개발구역 지분가격은 1분기(3월) 기준 3.3㎡당 2464만원으로 전 분기보다 29만원 상승했다.
작년 지방선거의 개발 공약과 규제완화에 대한 기대감으로 2583만원까지 오른 지분가격은 선거 이후 2430만원까지 떨어진 뒤 소폭 회복 중이다.
최근 시공사를 선정하며 사업 추진속도를 높이고 있는 서대문구 홍제3구역(사업시행인가)이 종전 3.3㎡당 1638만원에서 1734만원으로 96만원 올랐다. 동작구 흑석3재정비촉진구역(조합설립인가)도 건축심의 통과 후 사업시행인가를 앞두고 2647만원에서 336만원이 오른 2983만원의 시세를 보였다.
또 서울 재개발 사업의 중심 한남3구역(조합설립인가)은 규제완화와 향후 수익성 개선에 대한 기대감으로 487만원 오른 4393만원에 지분가격 시세가 형성됐다.
다만 서울 재개발 사업장의 거래량은 많지 않고 매수를 위한 적극적인 움직임도 나타나지 않고 있다. 뉴타운·재개발 출구전략이 매몰비용에 발목을 잡히면서 지지부진하자 투자의 확실성을 갖지 못한 것으로 분석된다.
부동산114 리서치센터 서성권 연구원은 “정비사업의 수익성에 큰 영향을 미치는 분양가에 대한 족쇄가 없어졌다는 점에서 향후 재건축·재개발 사업에 대한 전망은 긍정적”이라면서도 “주택시장이 투자목적에서 실수요 위주의 시장으로 재편되는 시점에서 정비사업의 수익성 향상을 위해 과도한 분양가 상승은 오히려 독이 될 수 있다”고 전망했다.
분양가 상승이 양날의 칼이 돼 미분양으로 이어질 우려가 있기 때문이다.
