지난해 주택매매 거래량은 100만5000건으로 2006년 108만2000건 이후 8년 만에 다시 100만건을 넘은 것으로 나타났다. 이는 금융위기 이후 가장 많은 거래량이다.
그러나 2006년과 지난해 주택매매거래 100만건의 의미는 서로 다른 것으로 분석됐다.
20일 주택산업연구원이 발표한 ‘주택매매거래 100만건과 주택가격’ 보고서에 따르면 2006년 주택가격은 11.6% 상승한 반면 지난해에는 1.7% 상승하는데 그쳤다.
이는 그동안 주택수가 증가하고 주택매매거래 구조가 달라졌기 때문이다.
김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “주택거래량만 가지고 주택시장을 진단하면 시장을 과열 또는 침체 상황으로 잘못 진단해 정책적 오류를 범할 수 있다”고 지적하며 “주택수를 고려한 주택거래율 지표로 시장을 진단해야 한다”고 주장했다.
주택거래율 지표로 보면 지난해 주택거래율은 전국이 6.3%, 수도권이 6.4%, 서울이 5.4%다.
반면 2006년 주택거래율은 전국이 8.0%, 수도권이 11.7%, 서울이 11.2%로 주택매매 거래시장 상황은 확연히 다르다.
그러나 2009년 주택거래율은 전국이 6.0%, 수도권이 6.2%, 서울이 5.6%로 지난해와 비슷하다. 주택거래율 지표로 보면 지난해 주택매매 거래시장은 2009년 상황과 비슷한 것이다.
김 연구위원은 또한 주택매매 거래구조도 지난해와 2006년은 다르다고 지적했다.
2006년과 달리 지난해에는 수도권 거래가 감소하고 지방거래가 많이 증가했다. 수도권 거래비중이 2006년에는 64.5%였지만 지난해에는 46.0%로 18.5%포인트가 감소했다. 특히 서울거래 비중이 2006년 24.4%에서 지난해에는 14.8%로 9.6%포인트나 감소했다.
또한 초소형(20㎡)과 중대형(60㎡이상) 거래가 증가하고 소형주택(20~40㎡) 거래가 감소했다. 여기에 아파트 거래가 70%로 대부분이지만 다가구 거래가 조금 증가했다.
주택이 있는 지역에 살고 있는 현지인이 주택을 매입하는 비중도 2006년 53.5%에서 지난해에는 58.9%로 5.4%포인트 증가하고 타지에 거주하는 외지인이 주택을 매입하는 비중은 감소했다.
특히 서울거주자가 타지에 주택을 구입하는 비중이 2006년 8.2%에서 지난해에는 5.3%로 2.9%포인트 감소했다고 김 연구위원은 밝혔다.
수도권 주택시장 침체 장기화로 주택가격 상승을 기대한 외지인의 타지주택 구입비중이 많이 줄어드는 등 주택매매구조 패턴이 변화해 지난해에는 주택거래가 100만건을 넘었지만 주택가격은 많이 상승하지 않았던 것 같다는 설명이다.
주택수가 증가하고 주택매매 거래구조가 달라지면서 주택매매 거래시장 여건이 달라졌지만 주택거래가 증가하면서 주택거래율이 증가하면 주택가격이 상승하는 관계는 여전히 밀접하다고 보고서는 지적했다.
다만 최근 들어 주택거래율 증가가 주택가격 상승에 미치는 영향력은 주택시장이 활황기였던 시기보다 30~40% 정도로 줄었다. 주택거래량이 100만건을 넘더라도 2006년 수준의 주택가격 상승은 기대하기 어렵다는 것이다.
김 연구위원은 “주택거래율과 주택가격간의 희귀모형식을 활용해 추정해 보면 올해 경제성장률 3% 수준의 주택가격 상승을 기대할 수 있는 주택거래율은 7%를 넘어야 한다”며 “이를 위해서는 약 120만건 이상의 주택거래가 이뤄져야 한다”고 말했다.
