중소수출기업인 A사는 5년 전 전(镇) 정부가 싸게 용지를 주고 1년 안에 토지권리증을 발급해 주겠다는 말만 믿고 중국에 40만 달러를 투자해 공장용지를 확보하고 가동 중에 있지만 현재 어떠한 권리도 확보하지 못한 상태다.
오히려 최근에는 현 시세로 다시 공장부지를 사서 토지사용증서를 발급받으라고 요구하고 있다. 이를 이행하지 않으면 불법으로 토지를 점용한데 대한 벌금은 물론 공장을 철거하겠다는 통지까지 받았다.
B사도 2006년 전자부품을 생산하기 위해 100만 달러를 투자하기로 하고 개발구관리위원회와 협의를 통해 공장용지에 대한 계약을 체결했지만 토지 사용증 발급이 지연되고 있다.
중국측은 권한이 없는 개발구와 맺은 토지계약은 무효일 뿐만 아니라 계약 대상인 공장부지가 집체소유 토지에 해당되기 때문에 국유토지로 전환 후 협의가 아닌 입찰·경매를 통해 다시 취득해야 한다는 입장이다.
이처럼 중국에 투자한 기업의 공장 토지·건물에 대한 부동산 권리증이 발급되지 않는 사례가 적지 않아 주의가 요구된다.
합법적인 재산권 행사가 어려워 금융거래 제한은 물론 최악의 경우 공장 폐쇄로 이어질 수 있는 것이다.
16일 한국무역협회 북경지부가 발간한 ‘중국내 부동산(공장) 권리증 미발급 애로사항 및 대응방안’ 보고서에 따르면 중국에 투자한 한국기업 중 공장용 토지와 건물에 대한 부동산 권리증을 발급받지 못해 재산권 행사와 금융거래에 제약을 받는 기업이 늘고 있다.
일부 기업은 공장철거 압박을 받고 있어 안정적인 조업은 물론 추가 설비투자 등 증설을 주저하는 상황에 내몰리고 있다.
기업들이 부동산 권리증 미발급으로 경영상 위기에 처하는 것은 합법적인 당사자와 계약을 하지 않거나 토지용도가 공장용으로 적합하지 않은 곳에 투자하기 때문이다.
중국내 토지 중 국가는 국유토지(도시 토지)를, 촌민위원회는 집체토지(농촌·도시근교 토지)를 각각 소유·경영·관리한다. 그런데 국유토지에만 외국기업이 투자할 수 있고, 그 계약은 반드시 권한이 있는 현(县)·시급 토지관리부문(국토자원국)과 계약을 체결해야 한다.
문제는 가격이 저렴하거나 지방정부의 적극적인 투자유치를 이유로 집체토지에 투자하거나 국유토지라도 공업원, 개발구, 전(镇)정부 등과 같이 권한이 없는 곳과 체결한 부동산 계약(국유토지 사용권을 민간에 양도)은 법적 보호를 받기 힘든 것이다.
현은 중국의 행정단위로 지방의 직할시·시·자치주 밑에 속해 있으며 전과 향(乡)은 현의 하부 행정단위다.
기업이 부득이하게 집체소유 토지에 투자할 경우 국유토지로 전환 후 입찰·경매를 통해 취득해야 하는데 이는 현실적으로 매우 힘든 상황이라고 전문가들은 말한다.
토지용도 변경을 위해 우선 토지관리부서의 허가를 받은 후에 실무적으로 집체토지를 건설용지로 변경하는 절차를 밟아야 하는데 이는 농민의 관련 권리를 침해하기 때문에 중국 정부에서 허가할 가능성이 무척 낮다는 것이다.
또한 토지에 대한 임대를 통해 공장을 설립하는 경우 권리확보가 힘들 수 있어 임대가 제대로 진행되지 않을 상황을 가정하고, 이에 대한 세밀한 보상방안과 보상을 실행에 옮길 수 있는 구체적인 수단을 강구한 후에 입주해야 한다고 전문가들은 강조한다.
권한이 없는 자의 임대인지 또는 재임대를 금지하는 토지는 아닌지 등을 우선 확인하고 중국 법률상 최대 임대기간을 20년으로 정하고 있어 그 이상 임대할 경우 더욱 신중할 필요가 있다는 것이다.
무역협회 최용민 북경지부장은 “외자기업 경영진이 중국의 토지제도를 쉽게 알 수 없는 상황에서 비용절감과 신속한 투자절차를 강조하면서 부동산 분쟁에 휘말릴 수 있다”면서 “한·중간 통상채널을 통해 부동산 권리증 미발급 실태에 대한 정확한 조사를 진행한 후에 세금을 완납한 기업에 대한 구제조치를 중국측에 요구할 필가 있다”고 제언했다.
