아파트 전세가격 상승이 이어지면서 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)이 70% 이상인 지역이 속출하고 있다.
이는 기존 아파트뿐 아니라 입주 1년 이내의 신규 입주아파트에서도 나타나고 있다. 특히 지난해부터는 신규 입주아파트가 기존 아파트의 전세가율보다 높은 분양가 대비 전세가격(전세분양가비)을 기록하고 있다.
17일 부동산114에 따르면 2008부터 올해 6월까지 매해 입주 1년 이내 신규 입주아파트의 전세분양가비를 산출한 결과 전국 전세분양가비는 2013년 말 기존 아파트 전세가율을 넘어섰다.
올해 6월에는 격차가 더욱 벌어지면서 신규 입주아파트의 전세분양가비는 69.8%인 반면 전세가율은 66.7%로 전세분양가비가 3.1%포인트 높게 형성되고 있다.
전국 전세분양가비가 전세가율보다 높게 형성된 것은 2009년 이후 3년 만에 처음이다.
올해 6월 전세분양가비가 전세가율보다 높은 권역은 수도권과 지방광역시로 기타지방은 전세가율이 여전히 높게 형성돼 있다.
수도권은 2008년과 2009년 신규 입주아파트의 전세분양가비가 전세가율보다 높았지만 매매시장의 침체와 전세가격이 급등한 2010~2013년 동안은 전세가율이 높았다.
하지만 올해 들어 입주한 아파트들의 경우 전세분양가비가 65.1%를 기록하며 전세가율 64.4%보다 높게 형성되는 모습이다.
지방광역시는 2012년부터 신규 입주아파트의 전세분양가비가 전세가율을 넘어서면서 올해 6월 현재 전세분양가비 76.4%, 전세가율 72.1%로 나타나고 있다. 기타지방은 2012년을 제외하고는 전세분양가비가 전세가율보다 낮게 형성되고 있으며 올해 6월 전세분양가비 69.4%, 전세가율 72.2%를 기록하고 있다.
수도권과 지방광역시 신규 입주아파트의 전세분양가비가 전세가율을 상회하고 있는 것은 수도권은 분양가가 2011년 수준을 유지하면서 큰 폭의 상승이 없고 지방광역시는 2011년을 정점으로 분양가가 지속적으로 하락한 것이 주요 원인이다.
기타 지방의 경우에는 분양가가 2012년부터 다시 오르면서 전세분양가비가 전세가율보다 낮게 나타나는 현상의 원인이다.
수도권은 2008년 입주한 아파트들의 평균 분양가가 3.3㎡당 1079만원에서 2011년 3.3㎡당 1294만원까지 상승했지만 2012~2014년 6월까지 입주한 아파트들은 2011년의 분양가 수준에서 소폭의 등락을 하고 있다.
분양가가 2011년 수준의 제한적인 움직임을 유지하면서 올해 다시 신규 입주아파트의 전세분양가비가 전세가율을 상회하고 있다.
지방광역시는 2008년 입주아파트의 분양가가 3.3㎡당 740만원에서 2011년 950만원까지 상승했다. 하지만 2012년 입주아파트부터는 다시 하락하면서 2014년 입주아파트의 경우 분양가가 3.3㎡당 804만원으로 2011년에 비해 146만원 하락했다.
분양가가 하락하기 시작한 2012년부터 전세분양가비가 전세가율을 상회하는 주요 원인이 되고 있는 것이다.
전세분양가비가 오르면서 신규 입주아파트의 분양가와 전세가격 차이는 2008년 1억7727만원에서 2014년 6월 1억650만원으로 7077만원 줄어들었다.
특히 지방광역시는 2008년 신규 입주아파트의 분양가와 전세가격 차이가 1억6208만원이었지만 올해 6월에는 6656만원으로 1억원 가까운 9552만원이 줄어들었다.
수도권도 2008년 2억2589만원이었던 차이가 6555만원이 감소하면서 올해 6월 1억6034만원을 기록하고 있으며 기타지방은 2008년 1억405만원에서 3332만원 감소해 올해 5월 7073만원의 차이가 나고 있다.
신규 입주아파트의 분양가와 전세가격의 차이가 크게 줄어들면서 지방광역시의 경우 높은 청약경쟁률을 기록하는 등 분양시장으로의 수요유입을 이끌고 있다.
하지만 수도권은 분양가와 전세가의 차이가 크게 줄어들었지만 1억6000만원 이상의 자금을 추가 조달해야 하는 만큼 자금 부담은 여전히 크게 느끼고 있다. 또한 입주시점에서 분양가 보다 낮은 매매가격 형성되면서 손실을 꺼리는 수요자들의 심리로 인해 일부 인기지역을 제외하고는 수요자 유입이 쉽지 않은 상황이다.
수도권은 2008년에 비해 분양가와 전세가격 차이가 크게 줄어들었다. 특히 서울의 경우 3억3591만원이던 차이가 올해 6월 현재 2억584만원으로 5년반 만에 1억3000만원 이상 줄어들었다.
하지만 여전히 수요자들이 체감하는 부담은 여전히 커서 전세세입자들이 분양수요로 전환하기는 만만치 않은 상황이다.
지난해 가계금융조사결과 수도권의 1년 가계소득은 평균 4809만원으로 분양시점에서 입주시점까지 소득만으로 분양가와 전세가격의 차이를 감당하기에는 여전히 쉽지 않다.
이에 반해 지방의 경우 연 가계소득이 4171만원으로 소득과 금융자산을 활용한다면 기존의 전세금에 추가해 아파트 분양을 받을 수 있는 자금 부담은 수도권에 비해 크게 줄어든다.
부동산114 리서치센터 최성헌 연구원은 “전세가격이 급등하면서 분양이나 매매로 자가 아파트 구입의 여건이 좋아진 것처럼 보이지만 지역에 따라 여전히 추가 자금 조달에 대한 부담은 큰 격차를 보이고 있다”면서 “지방에 비해 수도권의 자금 부담이 크지만 분양가와 전세금 차이가 크지 않은 지방 분양시장의 경우 지금 같은 청약열기가 당분간 지속될 것으로 보인다”고 말했다.
