올해 전국 주택매매가격이 하락하고 경기도권에서는 역전세난 가능성이 높다는 전망이 나왔다.
KB금융지주 경영연구소가 5일 발표한 ‘2018 KB부동산 보고서’에 따르면 지난 1월과 3월 두 차례에 걸쳐 부동산 중개업소를 대상으로 설문조사한 결과 응답자의 60%가 올해 전국 주택값 하락을 예상했다.
이는 지난 1월 조사된 49.9%보다 하락 의견이 10.1% 확대된 수치다.
지역별로는 서울의 경우 상승전망이 높았고 서울 외 지역은 하락전망이 50%를 넘어 지역별 양극화가 뚜렷했다.
주택 가격상승과 하락 원인은 공급부족과 입주물량 증가 등 주택수급을 꼽았다.
전세 가격은 76%가 하락을 전망했으며 지역별로는 서울을 포함한 모든 지역에서 하락할 것이라는 의견이 많았다.
서울은 1차 조사에서 상승전망이 우세했지만 2차 조사에서는 하락전망이 많아 2개월 만에 분위기가 반전됐다. 하락원인은 입주물량 증가를 꼽았으며, 특히 경기도(80%), 기타지방 (92.3%)에서 공급과잉 우려가 매우 큰 것으로 나타났다.
올해 투자 유망부동산으로 신규분양아파트(30.9%)와 상가(22.2%)를 선호하는 것으로 조사됐다.
지역별로는 분양아파트에 대한 선호는 서울(10.3%포인트 상승)과 경기지역(6%포인트 상승)에서 1월보다 증가했지만 기타 지방에서는 감소했다.
재건축·재개발 아파트는 정부 규제가 지속되면서 투자 선호도가 1월(33%), 3월(18%)로 나타나 2개월 만에 크게 하락했다. 특히 서울에서 재건축·재개발 아파트 선호도 하락이 두드러졌다.
올해 주택시장에 가장 큰 영향을 미칠 정책은 중개업소와 PB 모두 대출규제(신DTI·DSR 도입)를 꼽았다.
PB들은 보유세 강화의 영향을 중개업소보다 높게 평가했는데, 이는 고자산가로 구성된 PB고객들이 보유세 강화에 더 민감할 것으로 보았기 때문이다.
본인의 실거주 목적 외 주택을 보유하고 있는 가구는 전체 가구의 15.9%(자가가구의 18.4%·전월세 가구의 12.2%)를 차지했다.
2012년과 비교하면 전·월세 가구 중 거주 외 주택을 보유한 가구는 2.6%포인트 감소한 반면 자가 가구 중 거주 외 주택을 보유한 가구는 3.8%포인트 증가해 자가에 거주하면서 추가로 주택을 구입한 가구가 크게 늘었다.
거주외 주택 보유가구 중 약 88%는 주택 한 채만을 추가로 보유하고 있었으며, 이들 중 전·월세 가구의 71%, 자가 가구의 77%가 자금을 차입해 거주 외 주택을 구입했다.
임대보증금과 담보대출 등을 모두 활용해 적극적으로 거주 외 주택을 구입한 가구는 전·월세가구 중 40대, 자가 가구 중 30대에서 높은 비중을 보였다.
거주 외 1주택 보유 가구의 약 7%는 임대보증금과 금융기관 차입금만으로 주택을 구입한 것으로 나타났다.
한편 재계약이 도래하는 전세물량과 입주가 많은 경기지역에서는 역전세난이 발생할 가능성이 높은 것으로 나타났다.
특히 올해 재계약 시점이 도래하는 전세물량과 입주물량을 분석한 결과 화성, 남양주, 용인 등 경기지역에서 역전세난 발생 가능성이 높았다.
올해 전국 아파트 전세 재계약물량(39만8000호)의 31.4%에 해당하는 12만5000호가 경기지역에서 발생할 것으로 예상되며 화성, 남양주, 용인 등은 신도시와 대규모 단지 입주로 전세공급도 많아 역전세난 발생 가능성이 높았다.
전문가들은 정부규제 강화로 갭투자 이점이 크게 감소한 만큼 주택경기 침체에 따른 리스크에 주의할 필요가 있다고 당부했다.
매매가격과 전세가격의 차이가 줄어들며 소자본으로 주택투자가 가능한 갭 투자가 확산됐지만 양도세 중과 등 정부규제 강화로 주택매매 차익을 통해 수익을 내는 갭 투자의 이점은 상당히 줄어들 것으로 보고서는 전망했다.
KB금융지주 경영연구소 관계자는 “매매가격이 하락할 경우 갭투자자의 손실이 발생할 수 있으며 올려받은 전세금을 이용해 주택을 다수 구입한 경우 손실이 크게 확대돼 문제가 될 수 있다”며 “임차인도 보증금 반환이 지연되거나 보증금을 돌려받지 못하는 문제가 발생할 수 있어 주의가 필요하다”고 말했다.
