서울에서 전세를 살다 내 집을 마련하려면 현재 거주하고 있는 전셋집의 보증금에 따라 갈아타기 비용이 다르지만 60㎡ 이하의 소형 아파트 전세입자는 평균 4억원, 60~85㎡는 평균 6억원, 86㎡ 초과는 10억원이 더 필요한 것으로 조사됐다.
자산 여력이 부족한 청년들에겐 서울에서 매매 갈아타기가 다소 부담스러운 금액이다.
하지만 2023년 연초부터 정부가 특례보금자리론 도입, 생애최초 LTV 80% 확대와 취득세 면제·감면(200만원 한도) 등 금융·세제를 완화한 만큼 내 집 마련의 기회로 활용할 수 있다.
29일 부동산R114에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격과 전세가격의 차이는 2015년 이후 급등해 2022년 6억9000만원(매매 13억3000만원-전세 6억4000만원)으로 최고치를 기록했다.
올해 들어서면서 매매·전세가격이 하락해 매매·전세가격 격차는 다소 감소했다.
올해 서울 아파트 평균 매매가격과 전세가격의 차이는 평균 6억8000만원으로 나타났다. 전세에서 매매로 갈아탈 때 가장 많은 비용이 드는 지역은 서초구로 평균 15억9000만원(매매 26억7000만원-전세 10억8000만원)이 필요한 것으로 조사됐다.
갈아타기 비용이 적게 드는 금천구(평균 3억원)에 비해 5배 이상의 자금이 더 필요한 셈이다.
같은 아파트로 갈아타기에 자금 여력이 부족하다면 좀 더 저렴한 인근 지역을 고려해볼 만하다. 예를 들어 마포구 전세입자는 평균 6억7000만원(매매 13억3000만원-전세 6억6000만원)의 자금이 있어야 마포구의 아파트를 매입할 수 있다.
그러나 마포구 평균 매매가겨고다 저렴한 서대문구(매매 10억원-전세 6억6000만원=3억4000만원), 은평구(매매 9억원-전세 6억6000만원-2억6000만원)로 갈아타면 3억~4억원 감소한다.
또한 송파구 전세입자가 매매로 갈아탈 때 10억원(매매 18억원-전세 7억9000만원)가량 필요하지만 인근 강동구로 갈아타면 비용은 4억4000만원(매매 12억원-전세 7억9000만원)으로 절반 이상 줄어든다.
면적별 갈아타기 비용은 소형 아파트(60㎡ 이하) 4억5000만원(매매 8억4000만원-전세 4억원), 중소형 아파트(60~85㎡ 이하) 6억7000만원(매매 12억6000만원-전세 5억90000만원), 중형 아파트(85㎡ 초과) 10억5000만원(매매 19억8000만원-전세 9억3000만원)이다.
같은 아파트에서 최대한 비용을 낮춰 매매로 갈아탄다면 면적을 줄여 이동하는 것도 방법이다.
중소형 아파트 전세입자가 소형 아파트 매매로 갈아탄다면 2억5000만원(매매 8억4000만원-전세 5억9000만원), 중대형 아파트 전세입자가 중소형 아파트 매매로 갈아탄다면 3억4000만원(매매 12억6000만원-전세 9억3000만원)이 필요하다. 같은 평형의 매매로 갈아탈 때보다 4억~7억여원 줄일 수 있다.
물론 넓은 평형으로 매매 갈아타기도 가능하다. 소형 아파트 전세입자가 중소형 아파트로 갈아타려면 평균 8억원, 중소형 아파트 전세입자가 중형 아파트로 갈아타려면 13억원이 필요한 것으로 조사됐다. 하지만 동일한 평형·단지·지역으로의 이동보다 많은 비용이 필요하다.
부동산R114 리서치팀 김지연 책임연구원은 “보통 월세-전세-매매 과정을 거쳐 내 집을 마련하지만 서울 아파트이 청약 경쟁률 상승, 높아지는 분양가, 고금리 등으로 월세에서 전세, 전세에서 매매로 상향 이동하기가 점점 어려워지고 있다”면서 “내 집을 마련해야 한다는 의지도 중요하지만 소득·자산 상황에 적합한 가격대와 대출 상품 선정이 필요해 보인다”고 말했다.
