주부 이미경 씨(57세·가명)는 요즘 시쳇말로 죽을 맛이다. 환급받았던 부가가치세를 다시 반환해야 하기 때문이다.

통장에 돈이 꽂힐 때는 좋았다. 그 돈으로 명품 가방도 샀다. 당시 표정관리가 안 될 정도였다.

그런데 지금 이 여사는 밤잠을 설치고 있다. 환급받은 돈을 게우듯 토해내야 하기 때문이다.

이 여사가 상담을 신청해 왔다. 이 여사가 1억8000만원에 오피스텔을 취득한 것은 2009년 5월. 일반 과세자로 임대사업자를 등록하자 건물분에 대한 부가세(건물분 9000만원에 대한 900만원)를 환급받았다.

그런데 2017년 6월, 그 오피스텔을 2억원(건물 1억원, 토지 1억원)에 매도하기로 했다. 문제는 이때부터였다.

매도 계약 후 이 여사는 한 모임에서 나름의 재테크 경험담을 자랑(?)했다. 그 얘길 듣던 A씨가 “임대사업용 오피스텔은 매각 시 건물분에 대해 부가세가 발생한다”고 말했다.

그게 사실이면 정말 큰일이 아닐 수 없었다. 이 여사는 그길로 부동산중개사에게 전화했다.

부동산 중개사의 설명을 듣고서야 이 여사는 안심했다. “계약서에 매수인과 사업포괄양수도 조건에 대한 특약을 추가하였으니 별도의 부가세 문제가 발생하지 않는다”는 것이었다. 이는 기존 운영하던 임대사업을 포괄적으로 양수·양도하는 조건을 계약사항에 담았다는 얘기였다.

그런데 이튿날 매수인이 실거주 목적으로 사용할 것이라는 얘길 들었다. 이 여사가 다시 근심에 빠진 이유였다.

부동산 중개사에게 따졌다. 하지만 부질없었다. 이미 계약금을 받았고 계약서에 도장을 찍은 뒤였다. 그날부터 이 여사는 밤잠을 설치게 됐다고.

결국 이 여사는 매각 후 꼼짝없이 세금 폭탄을 맞게 됐다. 양도소득세는 기본이고 이미 환급받아 써버린 부가세 1000만원을 내야 하는 처지가 됐다.

이 여사의 고민은 “생각하지 못했던 부가세 1000만원을 물게 생겼는데 어쩌면 좋겠냐”는 것이었다.

◆ 관계법령
우선 관계 법령을 확인해보자. 이 경우는 사업의 포괄양수도(사업자 간의 양수도)가 해당한다.

포괄양수도란 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시킴으로써 양도자와 양수자 서로의 부가세 징수환급절차를 생략하는 것이다.

그러나 임대사업 등 일반과세사업자가 면세사업자나 개인에게 양도할 때는 성립하지 않는다.

◆ 간주공급 중 면세전용(오피스텔 상업용에서 주택전환)
사업에 사용할 목적으로 취득했을 때 부가세를 환급받은 오피스텔을 10년이라는 기한 내에 주거용으로 전환하는 경우에는 환급을 받았던 부가가치세를 다시 내놔야 한다. 계속 임대사업을 하지 않기 때문이다. 이를 면세전용에 의한 간주공급이라 한다.

◆절세 대처방안
이 여사의 경우는 결코 고민할 사항이 아니었다. 이 여사가 명품 가방을 샀다는 부가세 환급금을 전부 내놓지 않아도 된다. 가장 최선은 사업포괄양수도 조건에 맞게 거래를 했어야 했다.

현재 상황에서의 솔루션은 오피스텔 매매계약 후 잔금을 정산하기 전까지 임차인을 전출시키는 게 키워드다. 그런 후 임대사업을 접으면 된다. 임대사업에 대해 폐업 신고 절차를 밟으면 된다는 얘기다.

하지만 아쉽게도 폐업을 하더라도 ‘간주공급(看做供給)’에 해당한다. 간주공급이란 사실상 재화의 공급에 해당하지 않지만 일정한 요건에 해당하는 거래를 세법상 재화의 공급으로 간주하는 것이다. 자가공급·개인적 공급·사업상 증여·폐업 시 잔존재화가 간주공급에 속하며 용역의 자가 공급 또는 무상공급은 과세대상에서 제외된다.

따라서 애초 환급받았던 부가세 900만원 중 180만원만 내면 된다. 900만원×(1-5%×지난 과세기간 수(2009.2기~2017.1기 총 16기간))=180만원이다.

즉 1000만원의 부가세 납부 대신 기존 환급받았던 900만원 중 취득일부터 매도일까지 경과 기간 8년(과세기간 16기)을 제외한 나머지 금액 200만원만 내면 되는 것이다.

그런데 이 여사의 욕심이 지나치다. “그럼 혹시 180만원의 부가세도 내지 않는 방법이 없겠냐”는 것이다.

결론을 말한다면 그건 탈세밖에 방법이 없다. 그러려면 취득일로부터 10년(부가세 과세기간 20기간) 이상 보유했어야 한다.

지금 임환수 전 국세청장의 사무실에 걸려있던 액자가 떠오른다. 한 전 청장은 한자성어에 조예가 깊다. 그가 평소 마음에 새겨두는 고사는 ‘과유불급(過猶不及)’이다.

2014년 8월 국세청장 취임부터 집무실에 이 말을 액자로 만들어 걸어놨다. ‘넘치면 모자람만 못하다’라는 뜻이지만 이 여사처럼 지키기가 쉽지 않다.

권민준 세무사