◇ 첫 번째 1가구 1주택이나 다가구주택의 경우

문재인 정부의 부동산 시장 규제 여파로 서울 아파트 매매시장이 빠른 속도로 얼어붙고 있다. 6·19 부동산 대책 이후 거래가 끊기고 아파트값 상승 폭도 둔화하고 있다. 강남구 아파트값은 5개월 만에 상승세를 멈췄다.

이에 비하면 분당에 사는 김 모 부장은 운이 좋았다. 처분하려던 그의 소유 다가구 주택이 최근 팔린 것이다.

김 부장은 2015년 5가구가 살 수 있는 다가구주택을 취득했다. 그중 한 가구는 김 부장과 그의 아내, 자녀 2명이 살았다. 나머지 4가구는 임대를 했다. 그런 김 부장 소유의 다가구 주택이 팔렸다.

그런데 지금 김 부장에겐 새로운 고민이 생겼다. 양도소득세 때문이다.

◇ 두 번째 다가구 주택과 다른 주택을 보유하고 있을 때

일산에 거주하는 홍 모 씨는 가족과 함께 본인 소유의 아파트에 5년째 살고 있다. 그런데 평택에 임대목적의 다가구주택을 취득했다. 임대수익을 통한 재테크 일환이었다.

문제는 현재 소유하고 있는 일산의 아파트를 처분하고자 하는데 양도소득세가 걱정이다.

◆ 관계 법령

우선 관계 법령을 확인할 필요가 있다. 다가구주택(공동주택의 일부)이란 단독주택 내 여러 가구가 거주하는 주택이다. 4층 이하의 주택이다.

주택 용도는 3개 층 이하, 1개 동 바닥면적 660㎡ 이하 규모다. 다가구주택은 2~19가구의 건축이 가능하다. 다세대주택과는 차이가 있다. 다세대주택은 4층 이하의 2세대 이상 건축물로 구분소유가 가능하다는 것.

김 부장의 경우 1세대가 양도일 기준 2년 이상 보유한 1주택을 양도하는 경우 양도소득세를 비과세한다.

그리고 다가구주택의 경우는 세법 적용 시 공동주택에 해당한다.

하지만 1가구 1주택의 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다. 그러려면 다가구주택을 가구별로 분양해선 안 된다.

해당 다가구주택을 하나의 매매단위로 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득(자기가 건설해 취득한 경우 포함)하는 경우에는 이를 단독주택으로 인정한다. 따라서 양도소득세를 감면 받을 수 있다.

◆ 임대주택의 비과세

시·군·구에 임대주택 등록이 필수조건이다. 그리고 세무서에 임대주택 사업자등록을 한 후 5년 이상 계속 임대주택으로 사용하여야 임대주택으로 비과세의 요건에 해당한다.

이처럼 임대주택에 해당할 경우 5년 이상 임대주택으로 사용하는 조건이 전제되고 2년 이상 거주한 거주 주택을 양도할 때 1가구 1주택 비과세 또는 일시적 2주택 비과세할 수 있다.

◆ 정부방침

정부는 서민주거안정지원 및 주택임대소득 양성화 차원에서 등록한 주택임대사업자(최소 4년 이상 임대)에 대해 각종 조세감면 혜택들을 부여하고 있다.

△ 취득단계에선 신규, 공동주택(다가구 포함)/오피스텔 전용 60㎡ 이하 100% 감면(1호 이상 등록), 60~85㎡ 이하 50% 감면(20호 이상 등록)된다.

△ 보유단계에선 종합부동산세 합산 배제(1호 이상), 기준시가 6억원 이하(수도권 외 3억원 이하)여야 한다. 재산세는 면적별 차등감면하고 연간 2000만원 이하 월세 임대소득 종합소득세 비과세(2018년까지)와 4년 이상 임대를 했을 경우 시 종합소득세와 법인세의 30%를 감면할 수 있다.

△양도단계에서는 주택임대사업 등록 후 5년 이상 임대시 양도소득세 비과세 판단 시 주택 숫자에서 배제한다.

민간임대주택(의무임대 기간 4년, 임대조건 규제 없음)은 6년 이상 임대 후 처분할 때 양도소득세는 장기보유 특별공제에 해당한다. 10년 이상 보유했다면 최고 40%의 소득공제 효과를 누릴 수 있다.

△ 준공공 임대주택(의무임대 기간 8년, 임대조건 규제 있음)은 8년 이상 임대 후 매도할 경우 양도소득세가 장기보유 특별 공제에 해당한다. 8년 이상 보유했다면 최고 50%, 10년 이상 보유한 경우에는 최고 70%의 소득공제를 받게 된다. 이런 경우 임대조건도 중요하다. 등록한 임대주택의 임대보증금 및 임대료 인상 상한(연 5% 이내 제한) 요건을 충족하고, 85㎡ 이하여야 한다.

◎ 절세를 위한 대처방안

첫 번째 사례의 경우 김 부장은 기본적으로 1가구 1주택 비과세요건을 충족했다. 그러나 매수인의 조건에 따라 양도소득세가 과세될 수 있다. 다가구주택은 1인으로부터 취득하거나 1인에게 양도할 경우 세금을 면제받을 수 있기 때문이다.

김 부장은 소유한 다가구주택을 1인에게 양도해야 비과세 혜택을 누릴 수 있다. 만약 매수인이 2인 이상이면 비과세 대상에서 제외된다.

다가구주택의 양도에 대한 국세청 예규는 1세대를 구성하는 가족 구성원 중 부부 또는 모자지간 등의 공동명의자에게 전체주택을 양도하는 경우 양도소득세를 매기고 있다.

반면 국세심판원의 심판 결정례는 부부공동명의자에게 양도 시 실질적으로 1인과의 거래로 보아 비과세함이 적법하다는 판례가 있다.

따라서 김 부장은 다가구주택을 가능한 1인에게 양도하는 것이 절세를 위한 최고의 방법이다. 부득이한 경우라면 부부공동명의자에게만 양도해야 한다. 그래야 국세심판원의 심판사례를 이용한 비과세를 적용받을 수 있다.

두 번째 홍 모씨는 평택에 취득한 다가구주택의 경우 시·군·구청에 주택 임대 등록을 하는 것이 선행돼야 한다.

그런 후 관할세무서에 주택임대 사업자를 등록해 5년 이상 임대를 하는 것이 절세의 비결이다. 그런 경우에만 다른 소유주택을 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주하고 처분할 때 해당 양도소득세를 비과세 적용받을 수 있다.

권민준 세무사